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房產糾紛
【房產糾紛】關於合法規避房產稅的那些方法
作者:www.hnazwxds.com 來源: 時間:2018-04-04 16:04:03
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原標題:律師詳解:合法規避房產稅的6種方法(超詳細)

方法一:先購房再結婚

王小姐為上海人,因結婚需要想與其男友李先生購買一套婚房,她與男友名下皆無任何房產。當前房產稅出台,王小姐得知該套婚房購買後,她若想再購買一套房則需要繳納房產稅了,現在她也不確定該不該出手買房。

根據《上海市開展對部分個人住房在征收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”),房產稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。

因此,律師提醒,若尚未購買房產的男女朋友正準備購房結婚,且婚後有計劃再行購買房屋的,則雙方可以單獨購買一套房屋後再行結婚,如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產稅。

方法二:人均住房麵積控製在60平方米

高女士一家三口現在居住的房屋麵積為50平方米,考慮到小孩漸漸長大,想再行購買一套房屋,她得知人均住房麵積若小於60平方米則可以免征房產稅,但具體如何計算高女士卻不甚清楚。

根據房產稅暫行辦法規定,居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的,合並計算的家庭全部住房麵積人均不超過60平方米的,可免予征收房產稅。律師提醒,該“合並計算的家庭全部住房麵積”為居民家庭新購住房麵積與之前購買的住房麵積的總和。同時,該家庭中若有成年子女共同居住的,且該子女無住房的,可計入該居民家庭計算免稅住房麵積。

因此以高女士為例,她們家當前住房麵積為50平方米,按照規定她可以合並購買的麵積為3*60=180平方米,故其可以再行購買一套130平方米以內的房產而無須征稅。因此,星瀚律師提醒,像高女士這種情況,在購房時要特別關注房屋麵積的細節,千萬不要超過130平方米,不要隻看戶型結構,往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期征收房產稅的負擔。

此外,律師還建議,子女已成年的家庭欲再行買房的,最好在其子女購買獨立使用的房屋之前進行買房,如此可擁有更大住房麵積而避免繳納多餘的房產稅。

方法三:去除已有房屋份額

林小姐為上海人,其名下擁有二套房屋,其中一套為掛在父母所住房屋產權證上,另一套則是結婚後與丈夫所買的房屋。現在小孩已經五歲了,林小姐想賣掉現在住的房屋換套大一點的以改善居住條件,卻得知若要新購房屋則須征收房產稅,林小姐急的如熱鍋上螞蟻,不知如何是好。

律師指出,對於本市居民而言,房產稅的征收重點為“新購”且“第二套”。同時房產稅暫行辦法亦明確規定,居民家庭在新購一套住房後的一年內出售其原有的唯一一套住房的,其新購住房已按暫行辦法征收的房產稅,可予全部退還。

由此可知,若本案中林小姐將其在父母產證上的份額予以去除(即“去名字”),則其在新房購買後一年內出售原有的用房即可享受上述免征政策,退還已交的房產稅。

通常來說,去名字可采用贈與或者買賣的方式進行操作。律師提醒,贈與和買賣方式都需繳納相應稅費,且稅費比例也各有不同。一般而言,若房屋未滿5年,則律師建議,贈與方式對購房者更為有利,所需稅費遠遠低於買賣(贈與為5%,而買賣比例卻高達9.65%或10.65%);若房屋已滿5年且為普通型住房,則買賣的方式更優於贈與,因為當前政策規定,普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業稅。因此,具體實踐操作中購房者可根據房屋產證取得時間進行選擇。

方法四:贈與取得第二套房屋

上海市民吳先生工作後即為父母購買了一套房屋,但產權證隻寫了父母的名字。後吳先生自己購買了一套房屋用於自住,現在他的父母將回老家安度晚年,想將吳先生為他們購買的該套房屋通過贈與方式轉為吳先生所有,但房產稅政策出台,吳先生不確定他是否可以通過贈與取得房屋而無須任何繳納房產稅?

根據律師調查了解,當前房產稅暫行辦法征收對象為第二套“新購房屋”,對於居民通過贈與所取得的房屋是否需要支付房產稅政策尚未明確規定。因此,就當前的情況來看,吳先生隻需支付相應3%契稅及2%公證費即可受贈取得該房產而無須繳納房產稅。

方法五:確權取得第二套房屋

鄭先生於2010年初因多種原因以他人名義購買了一套房屋,後代持者否認其為真正所有權人,現鄭先生打算通過確權訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產稅出台,而鄭先生之前已經購買了一套房屋了,如果訴訟贏了,他不知道拿回來的房子是否屬於免征範圍?

法律實踐中,在涉及房產相關糾紛中,由於多種因素的綜合作用,經常出現實質權利人與名義權利人不一致的情況,如房屋登記錯誤、借用他人名義購買房屋以及公房改製引起等,這種名不副實的情況往往導致物權糾紛的產生,致使最終需要對房屋產權歸屬予以確認。

由此可知,確權之訴的最終目的是恢複物的真正歸屬狀態,它沒有產生新的權利義務關係,隻是查明物的原來存在的法律關係。因此確權之訴取得的房產不屬於“新購”範疇,鄭先生通過訴訟取得該第二套房產亦無須支付房產稅。

方法六:政策規定的其他免征情況

1、子女成年後,因婚姻等需要而首次新購的住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一一套住房的免征。律師提醒,對該規定的實踐操作過程中,一般認定:若在父母產證上掛名的夫妻為結婚而新購房屋的,仍屬於免征範圍,但建議具體以谘詢當地房產交易中心為準。

2、因房屋征收或拆遷而購買或取得住房的免征。但是據律師調查了解,該情況一般僅指被安置人購買動遷方提供的房屋無須征收,其他情況仍需繳納相應房產稅;

3、符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才,持有本市居住證並在本市工作生活的;

4、持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的以及其他需要減稅或免稅的住房;

綜上所述,在房產法律專業人士的指導下,購房者可根據自身實際情況采取上述任何一種方法合法、合理的避免房產稅的繳納,從而讓購房無後顧之憂。



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